Konutta ödemenin kuralları değişiyor: tasarruf finansmanda yeni limitler yürürlükte, tapuda güvenli ödeme 1 Aralık'ta

BDDK'nın tasarruf finansman şirketlerine getirdiği yeni sözleşme ve limit kuralları 1 Ekim'de yürürlüğe girdi. Taşınmaz satışlarında Güvenli Ödeme Sistemi zorunluluğu ise 1 Ekim'den 1 Aralık'a ertelendi. Konut kredisi faizi %41,82 ile hâlâ yüksek; yani alıcının bankaya alternatif saydığı kanalların kuralları tam da bu dönemde yeniden yazılıyor.

Geçen hafta konut satışının finansman tarafında iki düzenleme öne çıktı. Birincisi, BDDK'nın tasarruf finansman şirketleri için belirlediği yeni kurallar 1 Ekim'de devreye girdi: bir kişi aynı şirkette en fazla iki aktif sözleşme (bir taşıt, bir konut ya da çatılı iş yeri) tutabilecek, kişi başına konut finansmanı 62,5 milyon TL ile sınırlanacak. İkincisi, Ticaret Bakanlığı taşınmaz satışlarında Güvenli Ödeme Sistemi'nin zorunlu başlangıcını 1 Ekim'den 1 Aralık 2026'ya erteledi; gerekçe teknik altyapı ve banka entegrasyonlarının tamamlanması.

Rakamların içinde iki yönlü bir ayrışma var. Tasarruf finansmanda “yüksek tutarlı sözleşme” eşiği konutta yaklaşık 6,3 milyon TL'den 12,5 milyon TL'ye çıkarıldı; bu, İstanbul'da orta segment bir dairenin artık yüksek tutarlı sayılmadan finanse edilebilmesi demek ve alıcı lehine bir genişleme. Buna karşılık eşiğin üzerindeki sözleşmeler şirket portföyünün %5'ini aşamayacak ve kişi başına sözleşme adedi sınırlandı; yani üst segmentte ve birden fazla sözleşmeyle alım yapan yatırımcıda kanal daralıyor. Güvenli ödemede ise ertelemeye rağmen yön değişmedi: nakit, havale ve EFT ile yapılan satışlarda bedel ile tapu devri eş zamanlı hale gelecek; kredili alımlarda kredi dışındaki tutar da sisteme girecek.

Makro tablo bu düzenlemelerin önemini artırıyor. Politika faizi 10 Eylül'den beri %37'de ve bir sonraki Para Politikası Kurulu toplantısı 22 Ekim'de. Ortalama konut kredisi faizi 25 Eylül haftasında 14 baz puan gerileyerek %41,82'ye indi; bankaların ilan ettiği aylık oranlar %2,87'den başlıyor. Düşüş var ama kredi hâlâ pahalı; bu yüzden alıcı tasarruf finansmanı, müteahhit vadesi ve peşin alım arasında hesap yapmaya devam ediyor. Eylül enflasyonu bugün açıklanıyor ve 22 Ekim kararı için belirleyici olacak.

Müteahhit açısından çıkarım: 12,5 milyon TL'nin altındaki daireler tasarruf finansmanlı alıcı için daha erişilebilir hale geldi; bu banttaki stokta fiyat listesini ve teslim takvimini tasarruf finansman şirketlerinin teslimat süreçleriyle uyumlu kurmak, satış ekibini bu alıcıyı yönetecek şekilde hazırlamak gerekiyor. Eşiğin üzerindeki ürünlerde tek kanala güvenmek yerine banka kredisi, kademeli peşinat ve vadeye yayılmış ara ödemelerden oluşan kendi ödeme planınızı öne çıkarın. 1 Aralık'a kadar olan iki ayı da hazırlık süresi olarak kullanın: tapu devrine bağlı tahsilat adımlarını, sözleşme metinlerini ve banka süreçlerini yeni sisteme göre gözden geçirin. Yıl sonu tapu yoğunluğu ile yeni sistemin ilk haftaları çakışacağı için, teslim ve devir takvimi aralığa sarkan projelerde işlemleri mümkün olduğunca kasım içinde tamamlamak ya da aralık için süre payı bırakmak akılcı olur.